“封殺令”的出臺(tái)至今,競(jìng)爭(zhēng)者不斷被擋在了門外,使別墅類項(xiàng)目進(jìn)入奇貨可居的狀態(tài),在弱市之中,其價(jià)格一枝獨(dú)秀,不斷呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)。 那么,唱響末路狂歌的別墅物業(yè),究竟如何衡量其投資價(jià)值,并有效規(guī)避其間的潛在風(fēng)險(xiǎn)與投資陷阱呢? 根據(jù)別墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀和特點(diǎn),整體可以分為高檔別墅、中檔別墅和經(jīng)濟(jì)型別墅三個(gè)層次。市場(chǎng)人士分析,無(wú)論選擇哪種層次的別墅,其投資價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)必須綜合政策因素、因素、區(qū)域板塊、個(gè)案項(xiàng)目及歷史售價(jià)沿革等多種因素進(jìn)行分析判斷。

其一,要綜合考慮別墅板塊在所在城市的地理位置、居住意義、治安狀況和花園占地面積等情況。一般而言,市區(qū)公寓,例如CBD地段的高檔公寓的買家,更多傾向于長(zhǎng)期自住;而郊區(qū)別墅的買家傾向于度假或者長(zhǎng)線投資。

因?yàn)榍罢呓煌?、配套較為完善,便于買家安排工作和日常生活,投資的回報(bào)也較為穩(wěn)定,即未來(lái)若干年內(nèi)會(huì)有多少回報(bào)都是能看得清的。 相反,郊區(qū)別墅由于配套等往往不足,只能適合度假,或者買了之后放著不動(dòng),等待一段時(shí)間之后的升值。而這些別墅的升值空間可能比市區(qū)公寓更大,不過(guò)別墅的投資更考驗(yàn)買家的眼光。因?yàn)橛械膭e墅價(jià)值可能會(huì)大幅增長(zhǎng),而不好的別墅可能將來(lái)會(huì)有價(jià)無(wú)市。 以上海區(qū)域?yàn)槔?相關(guān)別墅成交數(shù)據(jù)顯示：近期別墅成交中投資客的比例逐漸升高,去年8月投資客比例占成交總量的12%,比7月同期上升8%左右。其中,熱點(diǎn)的外圍地區(qū)諸如浦東康橋板塊、莘閔板塊、松江泗涇、佘山板塊等。 鑒于上海市中心區(qū)高檔公寓的單價(jià)已超過(guò)3萬(wàn)元/平方米,使得資金實(shí)力一般的客戶望而卻步,調(diào)轉(zhuǎn)方向投資外圍別墅。 其次,考慮個(gè)人的投資偏好。

一般而言,激進(jìn)型的投資者可考慮在郊區(qū)別墅中精挑細(xì)選,買了之后不用裝修,等待大幅升值后才出手;但穩(wěn)妥型的投資者,最好選擇市區(qū)的高端公寓。因?yàn)檫@些公寓基本不需要自行裝修,買了就可以立刻入住或者放租,一方面節(jié)約了裝修時(shí)間和精力,另一方面租客客源也較別墅廣。 上海業(yè)務(wù)規(guī)模最大的二手房代理商上海中原物業(yè)代理有限公司浦東別墅組經(jīng)理王艷偉表示,近期成交客戶有幾個(gè)明顯的特點(diǎn)：投資意向明確、預(yù)算高、出手快、一次性付款、青睞經(jīng)濟(jì)型別墅。 第三,政府實(shí)施“住宅禁商”之后,如果想選擇別墅物業(yè)作為經(jīng)營(yíng)地點(diǎn),須向當(dāng)?shù)氐墓ど叹值日块T提出咨詢和辦理流程,按正規(guī)程序辦理相關(guān)手續(xù)后方可經(jīng)營(yíng)。 第四,交易的時(shí)候應(yīng)該特別注意別墅的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題(產(chǎn)權(quán)的清晰度是整個(gè)交易中最重要的)、交易手續(xù)的監(jiān)管、交易資金的安全問(wèn)題(資金數(shù)額一般較大),因此建議委托專業(yè)的大型中介公司協(xié)助跟進(jìn),因?yàn)樗鼈兡軌蛱峁I(yè)的服務(wù),這對(duì)買賣雙方都有保障。

以買賣二手獨(dú)立別墅的稅費(fèi)為例,上海漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)部總監(jiān)孫文勤就此分析指出,獨(dú)立別墅市場(chǎng)的激活與稅費(fèi)調(diào)整關(guān)系非常得緊密。按照2005年6月1日上海市出臺(tái)的有關(guān)花園住房土地增值稅的政策,獨(dú)立別墅征收的土地增值稅按照四級(jí)差額累進(jìn)制計(jì)算,最低稅率為30%,另外還有5.55%的營(yíng)業(yè)稅和3%的契稅,再加上中介費(fèi)等其他費(fèi)用,轉(zhuǎn)讓一套獨(dú)立別墅利潤(rùn)的50%都會(huì)被稅費(fèi)吃掉。如此高昂的轉(zhuǎn)讓成本確實(shí)會(huì)讓很多投資者買賣二手獨(dú)立別墅都顯得比較慎重。