本周一，全球熱播的美劇《權(quán)力的游戲》第七季宣告完結(jié)，圍繞著象征最高權(quán)力的“鐵王座”，各方勢(shì)力即將展開(kāi)最后的廝殺。與此同時(shí)，隨著年中報(bào)告的披露，關(guān)于誰(shuí)才是房企老大的角逐同樣激烈。從當(dāng)前已經(jīng)披露的中期業(yè)績(jī)來(lái)看，各家房企上半年都業(yè)績(jī)亮眼，尤其是幾個(gè)最可能問(wèn)鼎“鐵王座”的知名房企，不僅是銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，凈利潤(rùn)也大幅增長(zhǎng)。無(wú)論是曾經(jīng)的霸主萬(wàn)科，還是如今勢(shì)不可當(dāng)?shù)谋坦饒@，以及同樣窺視著王座的融創(chuàng)、綠地、恒大等，各方勢(shì)力都在秣馬厲兵，即將展開(kāi)下一場(chǎng)“權(quán)力的游戲”。

房地產(chǎn)仍舊很賺錢(qián) 多家房企凈利潤(rùn)增長(zhǎng)在30%以上

在地產(chǎn)圈里，無(wú)論是房企大佬還是專家學(xué)者，都認(rèn)定房地產(chǎn)已經(jīng)從曾經(jīng)的黃金時(shí)代發(fā)展到了如今的白銀時(shí)代。但從近期陸續(xù)披露的中期業(yè)績(jī)來(lái)看，房地產(chǎn)仍是掘金能力一流的行業(yè)。即便應(yīng)對(duì)著嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，各家標(biāo)桿房企的業(yè)績(jī)不降反增，尤其是象征著經(jīng)營(yíng)效益的凈利潤(rùn)，增長(zhǎng)幅度甚至超過(guò)了30%。

當(dāng)了多年老大的萬(wàn)科，在8月24日晚間公布了2024年半年度報(bào)告，上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售金額2771.8億元，同比增長(zhǎng)45.8%;凈利潤(rùn)73.03億元，同比增長(zhǎng)36.47%，基本每股收益為0.66元，去年同期為0.48元。作為老牌的龍頭房企，很顯然，萬(wàn)科依舊保持了穩(wěn)健的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，銷售金額和凈利潤(rùn)都大幅增長(zhǎng)。

雖然萬(wàn)科依舊強(qiáng)大，但今年老大的地位恐將不保，因?yàn)檫€有一個(gè)更會(huì)賺錢(qián)的碧桂園正在虎視眈眈地窺視者“鐵王座”。

8月22日，在香港發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)告的碧桂園實(shí)現(xiàn)了規(guī)模和效益的雙重反超。數(shù)據(jù)顯示，上半年碧桂園銷售金額就高達(dá)2889.1億元，同比增長(zhǎng)131%，實(shí)現(xiàn)總收入達(dá)到777.4億元，毛利約為171億元，股東應(yīng)占凈利約為75億元，同比分別增長(zhǎng)約35.5%、42.1%和39.2%。無(wú)論是銷售規(guī)模還是實(shí)際利潤(rùn)都超越了萬(wàn)科。

當(dāng)然，危及萬(wàn)科老大地位的不僅僅是碧桂園，爭(zhēng)老大，自然也少不了近年來(lái)在足球和地產(chǎn)領(lǐng)域雙雙豐收的廣州恒大。恒大公布的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示：上半年?duì)I業(yè)額1879.8億元，同比大增114.8%;凈利潤(rùn)達(dá)到了夸張的231.3億元，同比大增224%。恒大的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)也是眾多一線房企中增速最快的。 中國(guó)恒大集團(tuán)董事局主席許家印甚至表示，如果沒(méi)去炒萬(wàn)科的股票，虧了70億元，恒大半年盈利會(huì)更加夸張，將超過(guò)300億元。

第二梯隊(duì)的房企同樣利潤(rùn)可觀。A股上市的華夏幸福上半年?duì)I業(yè)收入222.59億元，同比增長(zhǎng)26%，凈利潤(rùn)53.67億元，同比增長(zhǎng)36%。

港股上市的遠(yuǎn)洋集團(tuán)售額錄得人民幣304.66億元，較去年同期增長(zhǎng)48%;錄得毛利人民幣38.01億元，較去年同期增長(zhǎng)69%;錄得公司擁有人應(yīng)占溢利人民幣26.68億元，較去年同期上升84%。

同樣在港股上市，今年因?yàn)槭召?gòu)樂(lè)視和萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目名聲大振的融創(chuàng)，預(yù)計(jì)上半年收入較去年同期增長(zhǎng)約25%左右，毛利增長(zhǎng)約80%左右，凈利潤(rùn)為去年同期的15倍以上。

不難看出，雖然上半年樓市調(diào)控持續(xù)加碼，但市場(chǎng)影響主要是在第二季度末才開(kāi)始出現(xiàn)，并且由于各家房企多年來(lái)屢經(jīng)調(diào)控，已經(jīng)很善于在各種環(huán)境下提升自身盈利水平，因此大部分企業(yè)在上半年依舊收入頗豐。

下半年要加個(gè)“大目標(biāo)”

“在權(quán)力的游戲中，你不當(dāng)贏家，就只有死路一條，沒(méi)有中間地帶?！边@是《權(quán)力的游戲》中的一句經(jīng)典臺(tái)詞，也很適合正在廝殺中的房企。

雖然上半年的業(yè)績(jī)足夠亮眼，但多家標(biāo)桿房企仍舊不約而同地增加了各自的銷售目標(biāo)。

急于登上“鐵王座”的碧桂園，一口氣將全年銷售目標(biāo)由4000億元上調(diào)至5000億元，上調(diào)幅度達(dá)25%。

一向穩(wěn)健的龍湖地產(chǎn)也大幅加快了自己的銷售步伐，正式對(duì)外宣布：鑒于前七個(gè)月已完成了1030億元的銷售額，龍湖距離原定1100億元的目標(biāo)只有一步之遙，因而上調(diào)全年銷售目標(biāo)至1500億元，較此前1100億元的目標(biāo)增加36%。龍湖敢于提速很大的原因是今年多個(gè)在售項(xiàng)目都取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。像北京龍湖主推的孫河景粼原著，在今年前七個(gè)月，成為北京8萬(wàn)+項(xiàng)目成交中，排名第一的項(xiàng)目。龍湖北京的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人張世錚也透露，景粼原著在下半年還將加大供應(yīng)，成為全品類的改善型項(xiàng)目，貨值從總價(jià)1000萬(wàn)至6000萬(wàn)不等，產(chǎn)品也覆蓋了從洋房到疊拼別墅、合院別墅、雙拼別墅。

另一個(gè)多年來(lái)實(shí)施穩(wěn)健策略的遠(yuǎn)洋集團(tuán)也表示，銷售將大幅提速，明年將達(dá)到1000億元的規(guī)模。

很顯然，與前首富王健林提出的賺上一個(gè)億的“小目標(biāo)”相比，各家房企的胃口大了很多，紛紛不約而同地提速，加上了“大目標(biāo)”。

布局未來(lái) 房企多元化求轉(zhuǎn)型

雖然萬(wàn)達(dá)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，曾引起了許多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)日薄西山的猜想，但實(shí)際上，除了萬(wàn)達(dá)以外，絕大多數(shù)的房企都是在保持房地產(chǎn)主業(yè)規(guī)模的同時(shí)，嘗試通過(guò)多元化、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

新任萬(wàn)科董事會(huì)主席、CEO郁亮在年中業(yè)績(jī)報(bào)告上表示，隨著城市化進(jìn)入第二發(fā)展階段，為城市化提供主要服務(wù)的開(kāi)發(fā)商自然要跟著變化。在傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，萬(wàn)科持續(xù)推進(jìn)“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略，圍繞城市發(fā)展和客戶需求，有序推進(jìn)物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等拓展業(yè)務(wù)，多方位探索冰雪度假、養(yǎng)老、教育、產(chǎn)業(yè)辦公等衍生業(yè)務(wù)。

對(duì)于現(xiàn)在萬(wàn)科重點(diǎn)嘗試的長(zhǎng)租公寓，郁亮也坦言，“從回報(bào)率來(lái)說(shuō)，我們能夠達(dá)到1%-2%的回報(bào)率，已經(jīng)很滿意了?！钡S著政府出臺(tái)相關(guān)的扶持政策，長(zhǎng)租公寓回報(bào)率低的情況會(huì)慢慢有所改變。“未來(lái)長(zhǎng)租公寓回報(bào)率6%-8%是正常(水平)的話，我們就往這個(gè)方向走?！?

龍湖也將新的多元化瞄準(zhǔn)了投資性物業(yè)。在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層對(duì)外描述了投資性物業(yè)未來(lái)的成長(zhǎng)性：2024年，商業(yè)與長(zhǎng)租公寓租金收入將站上80億元——商業(yè)和長(zhǎng)租公寓分別為60億元和20億元。

其中包括13個(gè)天街項(xiàng)目。到年底，龍湖打造的長(zhǎng)租公寓“冠寓”則將進(jìn)入14個(gè)城市，擁有超過(guò)1.5萬(wàn)個(gè)開(kāi)業(yè)房間。更長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)是，到了2024年，長(zhǎng)租公寓將會(huì)產(chǎn)生20億元租金。

相比之下，遠(yuǎn)洋的輕資產(chǎn)多元化嘗試則主打健康領(lǐng)域，例如其主打的養(yǎng)老業(yè)務(wù)。據(jù)介紹，遠(yuǎn)洋已經(jīng)可以做到拿到物業(yè)后，6個(gè)月完成改造與裝修，開(kāi)業(yè)3年達(dá)到85%的入住率，完成盈虧平衡。計(jì)劃在2024年將規(guī)模增至2萬(wàn)張床位，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10億元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企不斷擴(kuò)大主營(yíng)業(yè)務(wù)規(guī)模的同時(shí)，也在力圖尋找輕資產(chǎn)路線。無(wú)論是在租賃市場(chǎng)嘗試，還是涉足健康、娛樂(lè)，甚至資本市場(chǎng)，都是房企為了充分利用外界資源，減少自身資本投入，集中自身資源在產(chǎn)業(yè)鏈利潤(rùn)最高的領(lǐng)域進(jìn)入，以提高企業(yè)盈利能力。這也成為房企轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)，但并不意味著剝離主營(yíng)業(yè)務(wù)會(huì)成為趨勢(shì)，相反各種輕資產(chǎn)的嘗試只是為了尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

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