5月10日，由城建集團(tuán)、城建發(fā)展及住總集團(tuán)合共持股98.87%的北京京城佳業(yè)物業(yè)股份有限公司在港交所遞交招股書(shū)。

自2024年末北京城建集團(tuán)宣布與住總集團(tuán)進(jìn)行重組合并，將近兩年時(shí)間地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組的推動(dòng)下，物管公司佳業(yè)物業(yè)將率先登陸資本市場(chǎng)。

據(jù)招股書(shū)披露，近七成收入來(lái)自于城建集團(tuán)的佳業(yè)物業(yè)，項(xiàng)目布局也比較受限，在管面積中約九成分布在京津冀地區(qū)，是個(gè)名副其實(shí)的“偏科生”。

截至2024年12月31日，佳業(yè)物業(yè)合同管理面積和在管面積分別為3100萬(wàn)平方米和2910萬(wàn)平方米，其中分布于京津冀地區(qū)的在管面積為2600萬(wàn)平方米，占在管總面積的89.3%。

對(duì)大股東地產(chǎn)業(yè)務(wù)依賴度比較高，加上資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)企業(yè)的態(tài)度逐漸理性和冷靜，佳業(yè)物業(yè)能否突破第三方收入獲得市場(chǎng)的更高估值呢?

依賴北京城建

據(jù)招股書(shū)披露，佳業(yè)物業(yè)是一家立足于北京、隸屬北京國(guó)資委、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)遍布全國(guó)的物業(yè)管理服務(wù)綜合運(yùn)營(yíng)商，主要從三條服務(wù)線產(chǎn)生收入，即物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。

截至2024年12月31日，佳業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)范圍已擴(kuò)展至中國(guó)九個(gè)省市的九個(gè)城市，簽約建筑面積為3100萬(wàn)平方米，合共涵蓋187個(gè)物業(yè)。

其中，佳業(yè)物業(yè)管理118個(gè)合計(jì)2050萬(wàn)平方米的住宅物業(yè)，29個(gè)合計(jì)120萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)，21個(gè)合計(jì)130萬(wàn)平方米的公共及其他物業(yè)，以及7個(gè)合計(jì)610萬(wàn)平方米的胡同物業(yè)。

收入方面，佳業(yè)物業(yè)的收入從2024年9.18億元增加18.8%至2024年10.9億元，年內(nèi)溢利從2024年的4140萬(wàn)元增加66.2%至2024年6880萬(wàn)元。

招股書(shū)提到，北京城建集團(tuán)是最大客戶。佳業(yè)物業(yè)表示，大部分服務(wù)合同均與北京城建集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)或擁有的物業(yè)管理有關(guān)。

截至2024年、2024年及2024年12月31日止年度，來(lái)自向北京城建集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)或擁有的物業(yè)提供服務(wù)產(chǎn)生的收入，分別占佳業(yè)物業(yè)收入總額的69.8%、64.6%及65.4%。

截至2024年、2024年及2024年12月31日止年度，來(lái)自北京城建集團(tuán)的收入分別為1.48億元、2億元及1.81億元。

同時(shí)，得益于國(guó)資背景的大股東，佳業(yè)物業(yè)除了住宅、商業(yè)物業(yè)外，還能夠?yàn)閲?guó)家重大工程、黨政機(jī)關(guān)辦公區(qū)、大型企業(yè)集團(tuán)企業(yè)總部及歷史文化風(fēng)貌等物業(yè)類型提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)。代表性項(xiàng)目如國(guó)家體育場(chǎng)(鳥(niǎo)巢)、國(guó)家石油天然氣管網(wǎng)集團(tuán)辦公樓及史家胡同等項(xiàng)目。

這也是佳業(yè)物業(yè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展中，隨著文創(chuàng)園區(qū)、歷史風(fēng)貌的保護(hù)特別是在北京受到日益重視，將為其實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展、打造特色品牌提供無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。

由于物業(yè)相對(duì)集中在京津冀，住宅的平均物業(yè)管理費(fèi)也處于行業(yè)平均水平。截至2024年、2024年及2024年12月31日止年度，佳業(yè)物業(yè)住宅物業(yè)平均物業(yè)管理費(fèi)率分別為每月每平方米人民幣2.2元、每月每平方米人民幣2.2元及每月每平方米人民幣2.4元。

布局過(guò)于集中

佳業(yè)物業(yè)是由城建集團(tuán)、城建發(fā)展、住總集團(tuán)及天街集團(tuán)于2024年12月22日注冊(cè)成立的公司，注冊(cè)資本為人民幣1.1億元，由1.1億股每股面值人民幣1.00元的已發(fā)行內(nèi)資股組成。

該公司主要有四家附屬運(yùn)營(yíng)公司組成，分別為北宇物業(yè)、城承物業(yè)、城建置業(yè)、重慶物業(yè)。最早的雛形是成立于1991年北宇物業(yè)，是向住總集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)和供暖服務(wù)的公司。

大股東的業(yè)務(wù)布局也決定了佳業(yè)物業(yè)項(xiàng)目布局集中在京津冀，而在招股書(shū)中，佳業(yè)物業(yè)提到了上市之后的三年計(jì)劃中，重心依然是京津冀。

其中，2024年內(nèi)將收購(gòu)主力在京津冀地區(qū)深耕的兩家或三家物業(yè)管理公司的控制性權(quán)益;2024年內(nèi)用于收購(gòu)一家在下游物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)(如安保、清潔及維修維護(hù)服務(wù)等)運(yùn)營(yíng)的公司的多數(shù)股權(quán)以及在京津冀地區(qū)深耕的一家或兩家物業(yè)管理公司的控制性權(quán)益;2024年內(nèi)用于收購(gòu)主力在京津冀地區(qū)、成都、重慶或青島深耕的兩家或三家物業(yè)管理公司的控制性權(quán)益。

事實(shí)上，已在港股上市的物管公司中，燁星集團(tuán)的業(yè)務(wù)布局與佳業(yè)物業(yè)十分相似。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，燁星集團(tuán)物業(yè)管理服務(wù)是營(yíng)收主要來(lái)源，這部分業(yè)務(wù)來(lái)源于京津冀地區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)收入占85.8%。

資本市場(chǎng)常常詬病燁星集團(tuán)業(yè)務(wù)布局過(guò)度集中，創(chuàng)新不足。

燁星集團(tuán)此前招股書(shū)顯示，直到2016年，鴻坤物業(yè)除去京津冀之外僅在海南有業(yè)務(wù)布局。而今過(guò)去四年了，其拓展的城市有湖北、陜西、安徽、江蘇、上海五個(gè)省市，其中陜西、安徽、江蘇、上海，2024年的物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)收占比均在2%之下。

遙想招股之時(shí)，燁星集團(tuán)公開(kāi)發(fā)售認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)1948.62倍，頭頂港股IPO“認(rèn)購(gòu)?fù)酢惫猸h(huán)，但上市之后股價(jià)連續(xù)低走，市值不斷縮水。

如何將資本故事繼續(xù)講下去，是未來(lái)赴港上市物業(yè)企業(yè)要面臨的最大難題。

需要注意的是，2024年10月以來(lái)，包括恒大物業(yè)、合景悠活以及世茂服務(wù)在內(nèi)的新上市物業(yè)企業(yè)均于上市首日破發(fā)，今年新上市的的榮萬(wàn)家與宋都服務(wù)也都沒(méi)有逃過(guò)首日破發(fā)的命運(yùn)。

截至2月末，去年上市的物業(yè)企業(yè)有過(guò)半仍舊保持在破發(fā)狀態(tài)。

總的看來(lái)，隨著上市物企以及可選擇參考標(biāo)的的逐漸增加，資本市場(chǎng)也在慢慢冷卻，投資者愈發(fā)謹(jǐn)慎，市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)股的評(píng)價(jià)和判斷正逐漸回復(fù)理性。

在管面積僅3000萬(wàn)平方米的佳業(yè)物業(yè)能否順利踏上港股快車，有待觀察。