2024年已經(jīng)進(jìn)入歲尾。對(duì)于房地產(chǎn)市場而言，“房企變局”“密集調(diào)控”“政策底顯現(xiàn)”等是這一年的關(guān)鍵詞。

這一年，房企“三條紅線”和“集中供地”等政策在2024年年初正式實(shí)行，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了重大的變化——過去行業(yè)的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)的模式已經(jīng)不在。

這一年，伴隨著全國調(diào)控政策的密集出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)銷售也呈現(xiàn)“前高后低”的態(tài)勢。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，11月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)繼續(xù)高位，單月高達(dá)56次房地產(chǎn)調(diào)控，年內(nèi)累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)586次。

展望未來，多位業(yè)內(nèi)人士在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“穩(wěn)定”是明年樓市的主基調(diào)，年末各種調(diào)控政策的指向就是穩(wěn)定樓市，這也代表了政策見底。另一方面，政策有望將圍繞“三穩(wěn)”任務(wù)，因城施策、供需兩端發(fā)力；同時(shí)，適度加快長租房市場發(fā)展，推進(jìn)保障房建設(shè)。

政策帶罩巧底顯現(xiàn)

2024年年初，涉及房企融資、拿地的政策接連出臺(tái)，其中包括備受市場關(guān)注的“三條紅線”監(jiān)管新政。

實(shí)際上，早在去年8月20日，住建部、人民銀行等就明確了12家重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則將在當(dāng)年9月1日進(jìn)行試點(diǎn)，也就是業(yè)內(nèi)稱之為的房企融資“三道紅線”政策，該政策從今年初開始正式實(shí)行。

三條紅線政策實(shí)施以來，房企普遍加速了降低有息負(fù)債的進(jìn)程，尤其是龍頭房企。

據(jù)海通證券統(tǒng)計(jì)，2024年上半年，部分龍頭房企杠桿率有所下降。截至2024年上半年底，除綠地控股、首開股份、華發(fā)股份、金融街、光明地產(chǎn)、魯商臵業(yè)以外，其統(tǒng)計(jì)的部分龍頭A股上市公司三道紅線（剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率小于70%；凈負(fù)債率小于100%；現(xiàn)金短債比大于1）全部達(dá)標(biāo)。

進(jìn)入2月，一份自然資源部發(fā)布的住宅用地分類調(diào)控文件流出，文件要悶數(shù)求重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：集中發(fā)布出讓公告，且2024年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；集中組織出讓活動(dòng)。其中，重點(diǎn)城市包括4個(gè)一線城市，18個(gè)二線城市。

集中供地政策改變了房企的拿地節(jié)奏，也被業(yè)內(nèi)視為2024年房地產(chǎn)最大市場變化之一。

“2024年，土地市場在上半年高位運(yùn)行后，下半年整體土地市場開始出現(xiàn)了明顯的下調(diào)跡象，隨著房地產(chǎn)市場成交降溫，房企資金鏈壓力越來越大，拿地房企積極性越來越低。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，集中供地改變了房企原有的開發(fā)節(jié)奏。隨著房地產(chǎn)市場的變化而冷熱不均，2024年集中供地政策有望繼續(xù)調(diào)整。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)也顯示，截止11月，2024年年內(nèi)全國熱點(diǎn)的100個(gè)城市賣地金額為405萬億，同比2024年同期出現(xiàn)了下調(diào)，下調(diào)幅度為74%，從土地市場數(shù)據(jù)看，熱度持續(xù)降低已經(jīng)成為了趨勢，特別是2024年下半年來，土地市場持續(xù)低迷。

此后，各類限價(jià)、限售、限購等政策密集出臺(tái)，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控加碼信號(hào)不斷被釋放。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2024年1~8月累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)超過400次，刷新了歷史紀(jì)錄。

值得注意的是，9月以來，蠢鍵房地產(chǎn)政策開始逐漸轉(zhuǎn)暖成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

9月底，央行在第三季度例會(huì)上提出要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，10月，哈爾濱等部分城市出臺(tái)了相關(guān)政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。12月，高層會(huì)議提出要“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，并首次提出要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“良性循環(huán)”。

在張大偉看來，樓市防止下調(diào)過快有望成為未來的政策趨勢，“穩(wěn)定”是明年樓市最確定的關(guān)鍵詞?！敖鼉赡陙?，樓市調(diào)控越發(fā)嚴(yán)格。一邊是對(duì)熱點(diǎn)城市的新房、二手房的限價(jià)令，另一邊是全國多個(gè)城市新房的限跌令，房價(jià)大漲會(huì)放大金融風(fēng)險(xiǎn)，而房價(jià)斷崖式下跌也同樣不是穩(wěn)定，也會(huì)波及金融系統(tǒng)。年末各種調(diào)控開始穩(wěn)定樓市，全國超過20個(gè)城市開購房補(bǔ)貼，都代表了政策的見底?！?/p>

光大銀行金融市場部宏觀分析師周茂華也對(duì)記者表示，房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)字當(dāng)頭，各地因城施策，落實(shí)“三穩(wěn)”任務(wù)。“不能讓房價(jià)非理性上漲，房企無序加杠桿，同時(shí)，也不能讓房地產(chǎn)過冷，房地產(chǎn)市場過熱與過冷都是有害的?！闭雇磥?，政策仍將圍繞“三穩(wěn)”任務(wù)，因城施策、供需兩端發(fā)力，根據(jù)區(qū)域具體房地產(chǎn)市場供需情況，對(duì)調(diào)控政策一定預(yù)調(diào)微調(diào)；同時(shí)，適度加快長租房市場發(fā)展，推進(jìn)保障房建設(shè)。

“預(yù)計(jì)在‘房住不炒’的大基調(diào)下，短期信貸政策對(duì)首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大，地方將響應(yīng)中央要求因城施策，對(duì)地產(chǎn)相關(guān)鏈條不順暢的問題采取針對(duì)性舉措，加快落地扶持類政策，除加大購房補(bǔ)貼外，降低貸款利率、減免部分交易稅額等政策亦存微調(diào)預(yù)期?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜告訴記者。

風(fēng)險(xiǎn)事件有望減少

在今年房企融資環(huán)境持續(xù)趨緊的大背景下，不少知名民營房企在下半年出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象或苗頭。

2024年7月，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布部分債務(wù)未能如期償還的公告；8月，陽光100也表示未能支付到期的可轉(zhuǎn)換債券。9月，恒大集團(tuán)理財(cái)停止兌付的消息傳出，這一事件引發(fā)了恒大自身的流動(dòng)性危機(jī)，也在一定程度上預(yù)示了后續(xù)其他房企可能出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

10月以來，包括花樣年、當(dāng)代置業(yè)、新力控股等出現(xiàn)美元債務(wù)兌付困難的情況，這也導(dǎo)致地產(chǎn)美元債大幅下跌。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入10月以來，已先后有綠地控股、陽光城、佳兆業(yè)、雅居樂、綠城中國、合生創(chuàng)展、新城發(fā)展、禹洲集團(tuán)等多只地產(chǎn)美元債出現(xiàn)大幅下跌。中資地產(chǎn)美元債普遍出現(xiàn)近20%的跌幅。其中，2024年到期的債券受到的沖擊最大，其次是2024年到期債券，2024、2024、2025年到期債券跌幅較為平緩。

“背后核心原因還是房地產(chǎn)調(diào)控，特別是三條紅線抑制了房企融資渠道，而銷售收緊又導(dǎo)致企業(yè)回款困難，開發(fā)貸、按揭貸款雙收緊，使得房企還債能力銳減?！睆埓髠ジ嬖V記者。

值得注意的是，不少房企也在通過瘦身、融資等方式積極自救，房企風(fēng)險(xiǎn)事件有望減少成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對(duì)記者表示，隨著行業(yè)對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的重視，部分處在危險(xiǎn)邊緣的房企開始積極采取措施，通過變賣資產(chǎn)、股東借款、增發(fā)配股等方式補(bǔ)充資金，對(duì)緩解短期債務(wù)壓力起到了積極作用?！爱?dāng)前融資相關(guān)政策基本見底，保障正常融資、政策糾偏成為監(jiān)管的主要方向，房企的合理融資需求正在得到滿足。因此綜合來看，未來房企的風(fēng)險(xiǎn)事件會(huì)逐步減少?！?/p>

房企積極謀變

值得注意的是，今年的房地產(chǎn)市場銷售情況呈現(xiàn)出“前高后低”的走勢也被業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局12月15日最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年1~11月，商品房銷售面積為158億平方米，同比增長48%，比2024年1~11月份增長62%，兩年平均增長31%；銷售額方面：2024年1~11月，商品房銷售額為162萬億元，同比增長85%，比2024年1~11月份增長163%，兩年平均增長78%。

不過，就單月來看，房地產(chǎn)市場銷售情況已經(jīng)連續(xù)多個(gè)月處于下降態(tài)勢。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月，市場仍處于調(diào)整階段，疊加去年同期高基數(shù)影響，全國商品房銷售面積、銷售額分別下降140%和163%，連續(xù)4個(gè)月保持兩位數(shù)下降，但受信貸環(huán)境邊際改善等因素影響，降幅較上月分別收窄77和63個(gè)百分點(diǎn)。

“受前期調(diào)控發(fā)力和銀行按揭額度緊張等因素影響，下半年房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力增加，市場整體降溫，個(gè)別房企出現(xiàn)違約事件，購房者觀望情緒上升，進(jìn)一步拖累市場活躍度下降，房企銷售面積和銷售額均出現(xiàn)下滑?！?/p>

在陳文靜看來，上半年房企加大營銷力度，銷售面積達(dá)歷史同期最高水平，整體表現(xiàn)超預(yù)期。三季度市場明顯降溫，商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)降。

從短期市場趨勢看，房企銷售下滑，短期償債壓力加大成為共識(shí)，在此背景下，不少房企們選擇開源節(jié)流。

以萬科為例，11月17日，萬科在內(nèi)部倡議，提出要轉(zhuǎn)變黃金時(shí)代的慣性思維方式，將經(jīng)營理念貫穿始終，對(duì)不產(chǎn)生價(jià)值的動(dòng)作和開支做減法，花小錢辦大事等工作要求。

張大偉認(rèn)為，除了開源節(jié)流，保持流動(dòng)性，安心賺小錢，房地產(chǎn)商更要轉(zhuǎn)變思路，著眼于打磨產(chǎn)品品質(zhì)?！敖酉聛硎欠科蟠笙磁频臅r(shí)刻，誰的品質(zhì)更好，就更能吸引用戶，在收縮的房地產(chǎn)市場中分一杯羹。認(rèn)清形勢，加速轉(zhuǎn)變，才能有機(jī)會(huì)熬過行業(yè)冬天，贏得下半場競爭的門票?！?/p>

另一方面，房企的轉(zhuǎn)型也在今年常被提及，不過業(yè)內(nèi)提示要謀定而后動(dòng)。劉水認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)整體的利潤率持續(xù)下行，在這樣的背景下，房企切忌盲目，畢竟跨領(lǐng)域是有門檻和資金投入的，不能為了轉(zhuǎn)型而轉(zhuǎn)型，所以企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況和發(fā)展需要謹(jǐn)慎調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。

為什么辦農(nóng)業(yè)銀行要中原證券

一、財(cái)經(jīng)新聞精選

郭衛(wèi)民：我們有信心、有條件實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展

全國政協(xié)十三屆五次會(huì)議舉行首場新聞發(fā)布會(huì)。大會(huì)新聞發(fā)言人郭衛(wèi)民表示，針對(duì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的需求收縮、供給沖擊，預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，委員們提出了一系列的意見和建議，有委員建議推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)變革，有效拓展國內(nèi)需求，形成新的增長點(diǎn)和增長極。有委員建議，要提高供應(yīng)鏈的穩(wěn)定性和安全性，增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力，加強(qiáng)關(guān)鍵技術(shù)的創(chuàng)新，包括打造數(shù)字經(jīng)濟(jì)新優(yōu)勢，要十分注重各種政策出臺(tái)的統(tǒng)籌和解讀，及時(shí)研判風(fēng)險(xiǎn)，化解公眾的疑慮，穩(wěn)定市場主體的預(yù)期。政協(xié)委員和有關(guān)專家都認(rèn)為我們有信心、有條件也有能力來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展。

來源：澎湃新聞

三部門：不得以非學(xué)科類培訓(xùn)名義違規(guī)開展學(xué)科類培訓(xùn)

為規(guī)范非學(xué)科類校外培訓(xùn)行為，有效防范培訓(xùn)質(zhì)量不高、價(jià)格肆意上漲、存在安全隱患等問題，教育部、國家發(fā)展改革委、市場監(jiān)管總局規(guī)范非學(xué)科類校外培訓(xùn)，要求非學(xué)科類校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)預(yù)收費(fèi)須全部進(jìn)入本機(jī)構(gòu)收費(fèi)專用賬戶。面向中小學(xué)生的培訓(xùn)不得使用培訓(xùn)貸方式繳納培訓(xùn)費(fèi)用。不得一次性收取或以充值、次卡等形式變相收取時(shí)間跨度超過3個(gè)月或60課時(shí)的費(fèi)用。行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)發(fā)揮行業(yè)自律作用，引導(dǎo)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)合理定價(jià)，規(guī)范校外培訓(xùn)服務(wù)，不得以非學(xué)科類培訓(xùn)名義違規(guī)開展學(xué)科類培訓(xùn)，自覺維護(hù)市場秩序和行業(yè)形象。

來源：教育部網(wǎng)站

鋁價(jià)再創(chuàng)歷史新高 每噸利潤已達(dá)6000元

倫敦金屬交易所(LME)基準(zhǔn)鋁價(jià)續(xù)刷歷史新高。3月3日，倫鋁價(jià)格最高漲至3650美元/噸，再次刷新2008年3380美元/噸的高點(diǎn)紀(jì)錄。鋁業(yè)分析師表示，行業(yè)噸鋁平均利潤已達(dá)到6000元左右，生產(chǎn)積極性較高。

來源：界面新聞

大商所調(diào)整棕櫚油等品種部分期貨合約交易保證金

根據(jù)《大連商品交易所風(fēng)險(xiǎn)管理辦法》，經(jīng)研究決定，自2024年3月9日(星期三)結(jié)算時(shí)起，棕櫚油期貨P2204、P2205合約投機(jī)交易保證金水平由12%調(diào)整為13%，豆粕期貨M2205合約、豆油期貨Y2205合約和玉米淀粉期貨CS2205合約投機(jī)交易保證金水平由9%調(diào)整為12%，黃大豆2號(hào)期貨B2204、B2205合約投機(jī)交易保證金水平由9%調(diào)整為12%，玉米期貨C2207、C2209合約投機(jī)交易保證金水平由11%調(diào)整為12%，相關(guān)合約漲跌停板幅度和套期保值交易保證金水平維持不變。

來源：大商所網(wǎng)站

烏克蘭暫停向境外出口天然氣

當(dāng)?shù)貢r(shí)間3月3日，烏克蘭天然氣運(yùn)輸公司表示，烏克蘭暫停向境外出口天然氣。

來源：央視新聞

（投資顧問? 蔡 勁? 注冊投資顧問證書編號(hào)： S）

二、市場熱點(diǎn)聚焦

市場點(diǎn)評(píng)：三大指數(shù)走勢分化，中俄貿(mào)易概念繼續(xù)領(lǐng)漲

周四兩市大盤指數(shù)震蕩調(diào)整，市場總成交金額較前一交易日有所放大。具體來看，滬指收盤上證指數(shù)下跌009%，收報(bào)348111點(diǎn)；深成指下跌109%，收報(bào)1320242點(diǎn)；創(chuàng)業(yè)板下跌151%，收報(bào)279195點(diǎn)。

盤面上看，中俄貿(mào)易概念股、油氣設(shè)服概念股和新冠藥概念股表現(xiàn)活躍，漲幅居前，賽道方向個(gè)股則表現(xiàn)較弱。從走勢上看，三大指數(shù)均震蕩收跌，但表現(xiàn)出分化，上證指數(shù)走勢相比深成指和創(chuàng)業(yè)板指更有韌性。進(jìn)入到兩會(huì)的窗口期，指數(shù)難有較大的行情，整體以區(qū)間震蕩為主。

操作上，目前市場輪動(dòng)節(jié)奏較快，日內(nèi)追漲需謹(jǐn)慎。短期仍圍繞東數(shù)西算、中俄貿(mào)易概念、石油天然氣和疫情概念等熱點(diǎn)反復(fù)活躍。中期建議關(guān)注軍工、芯片、光伏、新能源上游和銀行等優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)以及業(yè)績向好的個(gè)股。

（投資顧問? 余德超? 注冊投資顧問證書編號(hào)：S）

工信部：對(duì)汽車、集成電路等重點(diǎn)行業(yè)要積極協(xié)調(diào) 保障產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈暢通

3月2日，工信部黨組成員、副部長辛國斌主持召開部分省市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行視頻會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，采取有力措施，堅(jiān)決打贏一季度工業(yè)穩(wěn)增長攻堅(jiān)戰(zhàn)，確保今年工業(yè)經(jīng)濟(jì)開好局、起好步。一是在落實(shí)政策、穩(wěn)定市場預(yù)期上下更大功夫，加強(qiáng)宣傳解讀和輿論引導(dǎo)，持續(xù)推動(dòng)穩(wěn)增長政策落實(shí)落細(xì)。二是在協(xié)調(diào)保障、穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈上下更大功夫，特別是對(duì)汽車、集成電路等重點(diǎn)行業(yè)要積極協(xié)調(diào)，保障產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈暢通。三是在監(jiān)測調(diào)度、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警應(yīng)對(duì)上下更大功夫，跟蹤關(guān)注疫情、地緣政治等各種外生變量對(duì)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，及時(shí)加強(qiáng)情況預(yù)警，完善應(yīng)對(duì)預(yù)案。四是在優(yōu)化環(huán)境、加強(qiáng)企業(yè)紓困幫扶上下更大功夫，及時(shí)協(xié)調(diào)解決企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中面臨的困難問題，深入推進(jìn)清理拖欠賬款和整治亂收費(fèi)工作，營造良好環(huán)境。

來源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)

點(diǎn)評(píng)：近年來，受疫情、地緣政治沖突等因素的影響，汽車、集成電路等行業(yè)不時(shí)出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)緊張的狀況。工信部此次會(huì)議的召開，也是為了保障產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈的暢通，將現(xiàn)階段各種外生變量對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響降到最低。

（投資顧問? 蔡 勁? 注冊投資顧問證書編號(hào)： S）

有色金屬：俄烏沖突升級(jí)，有色金屬波動(dòng)加劇

俄烏沖突加劇，天然氣、原油價(jià)格暴漲，鋁價(jià)、鎳價(jià)高位上行。LME銅庫存繼續(xù)下降，SHFE銅庫存暴增，銅價(jià)高位震蕩上行。受俄烏沖突影響，原油和天然氣價(jià)格大幅上漲，或?qū)?dǎo)致歐洲電解鋁廠停產(chǎn)規(guī)模增大，鋁供給減少預(yù)期增強(qiáng)；2月份鋁價(jià)繼續(xù)上行已接近近年來最高點(diǎn)，期貨市場鋁庫存仍處在較低水平，預(yù)計(jì)3月鋁價(jià)繼續(xù)維持高位震蕩。國內(nèi)鎳礦、高鎳礦庫存處于低位，鎳價(jià)受俄烏沖突以及新能源汽車高景氣影響，價(jià)格或?qū)⒗^續(xù)上行。

來源：中原證券研報(bào)

點(diǎn)評(píng)：截至2月底，有色板塊PE為2722倍，貴金屬板塊PE為2376倍，工業(yè)金屬板塊PE為1883倍，稀有金屬板塊PE為4107倍。A股市場2月表現(xiàn)回暖，受到俄烏沖突升級(jí)影響，各方資金避險(xiǎn)情緒升溫，大宗商品波動(dòng)加劇，給予有色金屬行業(yè)“同步大市”評(píng)級(jí)，建議關(guān)注鋁、鎳、鋰、鈷和稀土板塊。

（投資顧問 余德超 注冊投資顧問證書編號(hào)：S）

三、新股申購提示

高凌信息申購代碼787175，申購價(jià)格5168元

軟通動(dòng)力申購代碼301236，申購價(jià)格7288元

四、重點(diǎn)個(gè)股推薦

參見《早盤視點(diǎn)》完整版（按月定制路徑：發(fā)現(xiàn)-資訊--付費(fèi)資訊-早盤視點(diǎn)；單篇定制路徑：發(fā)現(xiàn)-金牌鑒股-早盤視點(diǎn)）

為了方便客戶購買理財(cái)產(chǎn)品，股票，基金等多樣性投資?，F(xiàn)在開辦網(wǎng)上銀行后大大方便了客戶投資，不只有存款，各式各樣的投資理財(cái)成不群，為客戶開闊了廣范空間，投資多樣化是客戶的自由選擇，是農(nóng)行的中間業(yè)務(wù)。